Présentation des faits

Le propriétaire d’un immeuble informe ses locataires que le montant des charges locatives du bail commercial qui les lie sera augmenté de 10% à compter du 1^er octobre 1999. Il justifie cette majoration par l’augmentation des charges afférentes à l’immeuble suite à la dévaluation du francs CFA.

Deux des locataires manifestent leur désaccord et demande qu’il soit sursis à la mesure d’augmentation des charges jusqu’à ce que la juridiction compétente statue sur le bien-fondé de celle-ci. Une expertise est effectuée, laquelle fait l’objet de contestation de la part des locataires. Entre temps, le  bailleur décide également de procéder à une augmentation des loyers.

La Cour d’appel d’Abidjan reconnaît la validité du rapport d’expertise effectué et décide sur base de celui-ci de condamner les deux locataires à payer les charges et les loyers tel qu’augmenté par le bailleur et ce, à compter de la signification de sa décision.

Décision de la Cour Commune de justice et d’arbitrage

La Cour rappelle que depuis le 1^er janvier 1998, l’Acte uniforme relatif au droit commercial général réglemente les rapports des bailleurs et des locataires des locaux à usage commercial. Cet Acte prévoit notamment la possibilité d’obtenir la révision judicaire du loyer. Il n’indique toutefois pas à compter de quand court le nouveau loyer fixé par le juge. Il convient dès lors de se référer au droit national et en l’occurrence, à la loi ivoirienne n° 77-995 du 18 décembre 1977, laquelle prévoit que le prix judiciairement fixé est dû à compter de l'assignation.

Par conséquent, les loyers révisés, fixés par la Cour d'Appel, courent à compter de l'assignation et non à partir de la date de la signification de l'arrêt. La signification visant essentiellement, dans le cadre ultérieur de l'exécution forcée, à informer le débiteur de l'existence d'un titre exécutoire détenu contre lui par le créancier poursuivant. La Cour Commune de justice et d’Arbitrage casse donc l’arrêt de la Cour d’appel.

Bon à savoir

En principe, les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables. Le loyer peut, par la suite, faire l’objet d’une révision dans les conditions fixées par les parties ou à défaut lors de chaque renouvellement du bail.

A défaut d'accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente, statuant à bref délai, est saisie par la partie la plus diligente, conformément à l’article 117 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

Pour fixer le nouveau montant du loyer, le juge devra notamment tenir compte des éléments suivants :

- la situation des locaux ;

- leur superficie ;

- l’état de vétusté ;

- le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

L’Acte uniforme n’indique, par contre, pas à compter de quand court le nouveau loyer fixé par le juge. Il convient, dès lors, pour répondre à cette question, de se tourner vers le droit national de chaque Etat membre de l’OHADA.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA),  Arrêt n° 054/2008 du 11 décembre 2008, Pourvoi n° 024/2003/PC du 06/02/2003, Affaire : ROCHE Jean Germain contre Maître TIDOU SANOGO Ladji, Docteur DJOMAN EZAN Angèle, Recueil de Jurisprudence,  n° 12, Juillet-Décembre 2008, p. 129.