Présentation des faits¹

Monsieur L. a conclu un contrat de bail avec Monsieur A. Ce contrat de bail portait sur un espace d’une superficie de 154 M2 composé d’un hangar en paille et d’une construction comprenant deux pièces et un magasin pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation.

Le 21 octobre 2004, Monsieur A. a été mis en demeure par Monsieur L. de respecter les clauses contractuelles.

N’ayant obtenu aucune réaction de la part de Monsieur A., Monsieur L. a alors dénoncé le contrat de bail le 30 septembre 2005, tout en donnant un délai de préavis de six mois afin que Monsieur A. quitte les lieux.

Monsieur A. a continué d’occuper les lieux après le préavis de six mois.

Monsieur L. a intenté une action en justice contre Monsieur A afin d’obtenir l’expulsion de ce dernier. Il a été débouté de sa demande par une ordonnance rendue le 10 juillet 2007 par le tribunal de douala Bonanjo statuant en matière de référé. Il a interjeté appel de cette ordonnance.

Décision de la Cour

La Cour commence par déterminer la nature du contrat liant Monsieur L. et Monsieur A. La nature de leur contrat constitue, en effet, un élément fondamental qui permettra à la Cour de déterminer la compétence du juge des référés.

D’après les pièces du dossier, Monsieur A. avait conclu le contrat de bail avec Monsieur L. « pour l’exploitation de son garage ».

La Cour, appliquant l’ancien article 69 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général², considère en l’espèce que l’exploitation d’un garage entre dans la catégorie « à usage professionnel ». Il s’agit dès lors d’un bail commercial.

La Cour analyse ensuite l’ancien article 101 de l’Acte uniforme précité. Selon cet article, « à défaut de paiement des loyers ou en cas d’inexécution d’une clause de bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail (…) »³.

Il s’ensuit que la résiliation du bail doit obligatoirement être prononcée par le juge et ne peut en aucun cas intervenir d’office.

Le juge des référés n’est toutefois pas le juge compétent pour prononcer la résiliation d’un contrat de bail commercial, ce dernier n’étant pas compétent pour analyser, interpréter ou prononcer la résiliation d’un contrat.

Pour cette raison, la Cour d’appel annule l’ordonnance attaquée.

Bon à savoir

Lorsque deux parties concluent un contrat de bail à usage professionnel, il s’agit d’un bail commercial, et ce conformément à l’article 101 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

Les parties doivent chacune respecter plusieurs obligations. Dès lors qu’une des deux parties manque à ses obligations, en ne respectant pas les clauses et conditions du bail, l’autre est en droit de demander la résiliation du contrat⁴.

L’article 133 de l’Acte uniforme précité prévoit en effet que :

« Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation.

La demande en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise en demeure (…) ». 

Cette résiliation doit être demandée en justice et ne peut pas intervenir d’office. Le juge des référés n’est pas toutefois pas compétent pour prononcer la résiliation du bail commercial⁵.

 Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

_____________________

1. Cour d’appel du littoral, arrêt n°178/REF du 27 octobre 2008, www.ohada.com, Ohada J-10-270.

2. Il s’agit désormais de l’article 101 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

3. Le nouvel article 133 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général prévoit également la règle de la résiliation judiciaire du contrat de bail de commercial.

4. Cour d'appel du Centre, arrêt n° 363/civ/bis du 17 octobre 2008, Affaire : MVOGO MVOGO Serges Jean Guy contre TSUDJO KAMGA Hilaire, www.ohada.com.

5. Cour d’appel du littoral, arrêt n°178/REF du 27 octobre 2008, www.ohada.com, Ohada J-10-270.