Présentation des faits

Courant 2004, un propriétaire a consenti un bail commercial pour l’exploitation d’un commerçant pour 100.000 francs CFA. Le locataire paie une avance de deux mois de loyer.  Par après, le bailleur décide de procéder à la résiliation du bail par la fermeture des locaux et le changement des serrures empêchant le locataire d’accéder aux locaux et au matériel qui s’y trouve.

Le locataire agit en justice et estime que la rupture abusive du contrat de bail ainsi que la rétention de son matériel l’a privé de tout revenu, avec pour conséquence qu’il n’a plus été capable de rembourser ses différents créanciers, de sorte qu’il a été exposé à la faillite.

Il demande donc au bailleur l’indemnisation de son préjudice, au motif que s’il avait pu poursuivre son activité, il aurait pu gagner un bénéfice net de 500.00 francs CFA par mois.

Le bailleur réplique en disant qu’après le paiement de l’avance, le locataire s’est abstenu de payer les loyers totalisant, dès lors, 7 mois d’arriérés de loyer. A la suite de cela, il a proposé au locataire de revenir chercher son matériel afin qu’il puisse relouer les lieux, mais ce dernier a refusé de le faire et il a donc du louer un local pour y faire stocker le matériel du locataire. Il demande donc à titre reconventionnellement le paiement des arriérés de loyer ainsi que le remboursement des frais exposés pour le stockage du matériel.

Décision du Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou

Le Tribunal constate que l’Acte uniforme relatif au droit commercial général impose que la demande en justice aux fins de résiliation du bail pour inexécution soit précédée d'une mise en demeure priant de respecter la ou les clauses ou conditions violées.

En l’espèce, le bailleur a procédé à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sans passer par la voie judicaire comme le préconise l’Acte Uniforme relatif au droit commercial général. Le bailleur a, dès lors, commis une faute.

Par ailleurs, le tribunal constate que la consommation d’électricité des lieux loués, à savoir un restaurant, est faible pour avril 2014 et inexistante pour la période de mai à octobre 2014. Or, un restaurant ne pouvant fonctionner sans électricité, il semble qu’il faille considérer que le contrat a été résilié en avril, comme l’affirme le locataire. Il en résulte que celui-ci n’est pas redevable d’arriérés de sept mois de loyer.

Par conséquent, puisque le bailleur a rompu le contrat en violation des règles procédurales et pour motifs inexacts, il doit être considéré comme responsable d’une rupture abusive du contrat, ce qui donne droit à une indemnisation dans le chef du locataire. 

En ce qui concerne l’indemnisation, le Tribunal constate que le locataire n’apporte pas de preuve qui permette de justifier le montant de sa demande. Le Tribunal décide, dès lors, de procéder à une évaluation en équité du dommage subi par le locataire, compte tenu des investissements consentis pour son activité.

Enfin, s’agissant de la demande du bailleur au remboursement des frais exposés pour le stockage du matériel, le Tribunal rejette cette demande au motif que la rétention était irrégulière, puisque le bailleur ne disposait nullement du droit de retenir ce matériel.

Bon à savoir 

La résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou non-respect des clauses et conditions du bail doit en principe, conformément à l’article 133 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général, être demandé en justice et précédée d'une mise en demeure priant de respecter la ou les clauses ou conditions violées.

A peine de nullité, cette mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu'à défaut de s'exécuter dans un délai d'un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef.

Le contrat de bail peut, toutefois, prévoir une clause résolutoire de plein droit. 

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou, Jugement n° 069/2007 du 23 mai 2007, Affaire : ROUAMBA Arnaud c/ ZIDA Jean, Ohadata J-09-387, www.ohada.com