Présentation des faits¹

En 1999, l’Eglise Evangélique du Cameroun a donné en location à la société Baba Sarl, un local à usage commercial pour une durée de trois ans, expirant le 31 août 2002. En 2000, la durée du contrat de bail est prorogée et de nouvelles clauses sont insérées dans celui-ci. Le contrat prévoit, dès lors, que le propriétaire est libre de procéder à l’augmentation du loyer mensuel en début de chaque année et payable trimestriellement ; et que le bail ne peut être renoncé par les parties qu’après une durée supplémentaire de cinq ans, à compter du 31 décembre 2003, c’est-à-dire pas avant le 31 décembre 2008.

En 2004, l’Eglise Evangélique du Cameroun fait notifier à la société Baba Sarl la renonciation du bail, malgré l’avenant de 2000 qui interdisait la renonciation avant fin 2008.

Suite à cette renonciation, l’Eglise Evangélique du Cameroun signe un nouveau contrat de bail avec la société Fokou & Fils, lequel prend effet le 1^er janvier 2005.

La société Baba Sarl continue, cependant, d’occuper les lieux et de payer les loyers à l’Eglise Evangélique du Cameroun. La société Fokou & Fils demande alors une ordonnance d’ouverture forcée des portes afin de prendre possession des lieux.

La société Baba Sarl s’oppose à cette ordonnance et obtient gain de cause.

Par la suite, l’Eglise Evangélique du Cameroun sollicite la nullité du contrat de bail conclu entre elle et la société Fokou & Fils, au motif, d’une part, que ce contrat a été conclu alors qu’un contrat de bail relatif aux mêmes locaux était déjà en cours entre elle et la société Baba Sarl et, d’autre part, que la société Fokou & Fils n’est pas immatriculée au registre du commerce et du crédit mobilier . 

Décision de la Cour d’appel du Littoral

La Cour rappelle que conformément à l’article 72 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général, actuellement article 104 de l’Acte révisé, le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

En vue de protéger les locataires, le législateur a, en outre, mis en place des mécanismes pour assurer la fixité de leur commerce. Il en résulte qu’un bail commercial à durée déterminée ne peut prendre fin avant terme qu’en cas de violation par le preneur des clauses et conditions du bail. Cette résiliation ne pourra, par ailleurs, qu’être prononcée par un juge.

En l’espèce, la Cour constate que l’Eglise Evangélique du Cameroun n’allègue aucune violation des clauses et conditions du contrat de bail dans le chef de la société Baba Sarl.

Conformément à l’avenant au contrat de bail ajouté en 2000, le contrat de location était valable jusqu’au 31 décembre 2008.

La Cour conclu donc à la nullité du contrat de bail conclu entre la société Fokou & Fils et l’Eglise Evangélique du Cameroun, au motif qu’il a été conclu en violation de l’avenant au contrat de bail qui liait déjà l’Eglise Evangélique du Cameroun à la société Baba Sarl.

La nullité a pour effet de remettre les parties dans la même situation que celle dans laquelle elle se trouvait avant la conclusion du contrat litigieux. En l’espèce, la sociétéFokou & Fils n’a jamais payé les loyers convenus à l’Eglise Evangélique du Cameroun mais a pourtant occupé les lieux. L’occupation de l’immeuble par société Fokou & Fils étant devenue sans droit ni titre compte tenu de l’annulation du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion.

Bon à savoir

En principe, les parties fixent librement la durée du bail, lequel peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée, conformément à l’article 104 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

S’agissant du droit au renouvellement du bail, celui-ci est acquis au preneur qui justifie avoir exploité l'activité prévue pendant une durée minimale de deux ans. En cas de renouvellement exprès ou tacite, le bail est alors conclu pour une nouvelle période de minimum trois ans et ce, en vertu de l’article 123 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

Dans ce cas, la durée du contrat sera déterminée en tenant compte de cette prorogation et aucun autre contrat de bail ne pourra être conclu pour les mêmes lieux pendant cette période.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d'Appel du Litoral, Arrêt n° 083/CC du 07 juillet 2008, Affaire : Eglise Evangelique du Cameroun Région du Wouri c/ Société Fokou & Fils, Ohadata J-09-137, www.ohada.com