Présentation des faits¹

Le propriétaire d’un terrain nu loue celui-ci à la Société Burkina et Shell en vertu d’un contrat de bail commercial conclu le 30 janvier 1991. Le loyer mensuel est fixé à 100.000 francs CFA.  Par la suite, la Société Burkina et Shell a édifié sur ce terrain une série de constructions dont entre autres, une station d’essence, un restaurant, ujn magasin, un kiosque à café, etc…

Le 26 février 2002, le propriétaire manifeste par lettre son intention d’augmenter le loyer en le portant à 800.000 francs CFA. La société ne répondant pas, le propriétaire saisit le tribunal en vue de faire prononcer cette augmentation de loyer. Il demande, en outre, à la juridiction de dire que le loyer sera automatiquement révisé à concurrence de 30% à l’expiration de chaque triennat.

Le tribunal accède à la demande du propriétaire, mais limite l’augmentation du loyer à 400.000 euros. Il le déboute par contre de sa demande relative à la révision automatique du loyer. Tant le propriétaire que le locataire font appel de cette décision. La Cour d’appel confirme la décision du premier juge.

Décision de la Cour Commune d’Arbitrage et de Justice

La Cour constate que les parties n’ont pas inséré dans leur contrat de bail une clause relative à la révision du loyer. Par conséquent, et à défaut d’accord entre les parties, c’est au juge qu’il appartient de fixer le montant du nouveau loyer.

L’Acte uniforme relatif au droit commercial général donne à cet égard un large pouvoir d’appréciation au juge du fond et fixe la liste des éléments dont il doit tenir compte. Il s’agit notamment de la situation des locaux, de leur superficie, de l’état de vétusté du bien ainsi que du prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

L’Acte ne prévoit, par contre, pas que l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à 25% du montant comme le prescrit le Décret na 52-765 du 30 juin 1952 règlementant les rapports entre locataires et  bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal en Afrique occidentale française.

Les disposions de l’Acte uniforme relatif au pouvoir du juge de fixer le montant du loyer doivent, par ailleurs, être considérés comme d’ordre public. Les dispositions qui y sont contraires sont donc inapplicables. 

Bon à savoir

En principe, les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables. Le loyer peut, par la suite, faire l’objet d’une révision dans les conditions fixées par les parties ou à défaut lors de chaque renouvellement du bail.

A défaut d'accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente, statuant à bref délai, est saisie par la partie la plus diligente, conformément à l’article 117 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

Pour fixer le nouveau montant du loyer, le juge devra, notamment, tenir compte des éléments suivants :

- la situation des locaux ;

- leur superficie ;

- l’état de vétusté ;

- le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

L’ensemble de ces dispositions étant d’ordre public, les dispositions qui y sont contraires sont inapplicables.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. COUR COMMUNE DE JUSTICE ET D’ARBITRAGE (CCJA),  Arrêt n°36 du 3 juillet 2008, Affaire : Société Burkina et Shell C/0,  Le Juris-Ohada, n° 4/2008, p. 30.