Présentation des faits¹

Messieurs T. et M. (qui est décédé par la suite) étaient liés par un contrat de bail 
commercial portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage d’un immeuble situé à Akwa, pour un loyer mensuel de 150.000 francs ;

Monsieur T. s’est toutefois soustrait unilatéralement de ses obligations vis-à-vis de son bailleur, et notamment celle ayant trait au paiement des loyers, accumulant au titre de loyers échus et impayés la somme de 3.119.000 F CFA. 

Toutes les démarches amiables entreprises auprès de lui par le bailleur, notamment la sommation faite par acte extra-judiciaire du 18 août 2006, sont restées lettre morte.

Monsieur T. a dès lors été cité en paiement des arriérés de loyers devant le Tribunal de Première Instance de Douala Bonanjo.

Par jugement du 28 février 2007, le Tribunal a donné gain de cause à la succession de Monsieur M. 

Suivant requête en date du 30 août 2007, Monsieur T. a interjeté appel dudit jugement. Monsieur T., fait en effet grief au premier juge d’avoir rendu sa décision sur la base des arguments erronés. Il sollicite donc que la Cour d’appel de céans infirme le jugement entrepris et qu’elle constate qu’il est un occupant de bonne foi.

Décision de la Cour d’appel du Littoral 

La Cour d’appel du Littoral rappelle après l’examen du dossier que Monsieur T., qui est lié à la succession de Monsieur M. par un contrat de bail, s’est soustrait unilatéralement au paiement de ses loyers, accumulant au jour de l’introduction de la présente action en justice au titre de loyers échus et impayés la somme de 3.119.000 F CFA. 

L’inexécution de cette obligation par le locataire a provoqué la résiliation du contrat de bail liant les parties.

Mais, la Cour précise que s’agissant d’un contrat de bail commercial, la résiliation ne peut être prononcée que par décision de justice aux termes de l’article 101 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général. Cet article dispose que le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extra-judiciaire, une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail.

En rendant cette résiliation de plein droit à cause de l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles, le premier juge a violé les dispositions impératives de l’Acte uniforme.

Au demeurant, le refus de Monsieur T. à respecter les clauses et conditions du bail ôte à ce contrat synallagmatique son élément essentiel à sa survie, à savoir son objet. 

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail commercial avenu entre les parties.

La résiliation d’un contrat met fin à tout rapport de droit entre les parties, pour le futur, chacun d’eux devant reprendre sa liberté. Dès lors, le maintien du preneur dans les lieux précédemment loués devient sans titre ni droit et pour permettre au bailleur de jouir librement de son immeuble, il convient d’ordonner son expulsion. 


Par conséquent, la Cour d’appel du Littoral annule le jugement entrepris et prononce la résiliation du contrat de bail qui liait la succession de Monsieur M. à Monsieur T. 

Bon à savoir

Le contrat de bail à usage professionnel étant un contrat synallagmatique, chacune des parties est soumise à un certain nombre d'obligations. Lorsqu'une d'entre elles ne respecte pas les clauses et conditions du bail, l'autre partie peut demander en justice la résiliation de celui-ci². Par conséquent, en cas de défaut de paiement des loyers, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail et l'expulsion des lieux loués du locataire et de tout autre occupant³.

L'Acte uniforme relatif au droit commercial général exige que la demande de résiliation soit précédée d'une mise en demeure invitant l'autre partie à respecter la ou les clauses ou conditions violées⁴. Cette mise en demeure doit être faite par acte d'huissier ou notifiée par tout moyen permettant d'établir sa réception effective par le destinataire⁵. Par ailleurs, elle doit, à peine de nullité, indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu'à défaut de s'exécuter dans un délai d'un mois à compter de sa réception, la résiliation sera poursuivie⁶.

Le contrat de bail peut cependant prévoir une clause résolutoire de plein droit⁷. Dans ce cas, le contrat de bail sera résolu de plein droit en cas de manquement grave d'une des parties, sans qu'il ne soit nécessaire de passer par le juge. En cas de contestation, l’autre partie pourra saisir le juge qui décidera s'il y a lieu ou pas de confirmer la résolution⁸.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d’appel du Littoral, Arrêt n°022/C du 4 février 2008, TENE NDEFFO Armand contre Succession MASSOMA MBONGO Antoine, Ohadata, www.ohada.com

2. Article 133 de l'Acte uniforme révisé relatif au droit commercial général ; Cour d'appel du Centre, arrêt n° 363/civ/bis du 17 octobre 2008, MVOGO MVOGO Serges Jean Guy contre TSUDJO KAMGA Hilaire, www.ohada.com

3. A. OUATTARA, « L'expulsion du preneur en vertu d'un bail commercial : compétence du juge des référés-expulsion ou compétence du juge du fond ? », Ecodroit, n° 13-14, juillet-août 2002, p. 3.

4. Cour d'Appel du Littoral, Arrêt du 3 novembre 2008, Arrêt n° 132/CC, NZEPANG Pierre René contre Dame NGANJIP née CHIMI Elise, Ohadata J-10-256, www.ohada.com ; M. DOUGOUNE, « L'encadrement du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme et libéralisme : Étude comparative France, USA, Canada, Ohada », Jurifis Infos, n° 13 - Nov/Déc. 2013, p. 27.

5. Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou , Jugement n° 069/2007 du 23 mai 2007, ROUAMBA Arnaud c/ ZIDA Jean, www.ohada.com

6. Article 133, al. 3 de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général.

7. B. TOGORA, Brèves observations au sujet du bail commercial à durée déterminée et des conditions de son renouvellement par reconduction suivant le droit OHADA », www.ohada.com, p. 5.

8. Tribunal de Première Instance de Yaoundé Ekounou, Jugement du 27 septembre 2012, Jugement n° 42, BELECK EMMANUEL c/ MENGOMO ROGER BRICE, www.ohada.com, J-14-117.