Présentation des faits¹

Le 30 août 1994, un contrat de bail a été conclu entre Monsieur K. et la Société A.

Par un nouveau contrat de bail verbal, Monsieur K. a augmenté le loyer et l’a fait passer à 120.000 francs.

La Société A. conteste le nouveau contrat, ainsi que le montant du loyer. Elle a toutefois payé le premier mois de loyer, soit janvier 2004, à ce taux, ce que Monsieur K. considère comme étant une acceptation tacite du nouveau contrat de bail.

Monsieur K. a assigné la Société A. devant le Tribunal de Grande instance de la Menoua. Monsieur K. demande à ce que la Société A. ne voit pas son bail renouvelé et qu’elle soit expulsée. Il estime également que, puisque la Société A. n’a pas payé ses loyers pendant plusieurs mois, elle n’a plus droit au préavis. Il demande, en outre, la condamnation de la Société A. à payer des dommages et intérêts.

Jugement du Tribunal de Grande instance de la Menoua

Sur la violation de l’article 117 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général², le Tribunal précise qu’il s’agit d’une faculté offerte aux parties. Celles-ci peuvent décider d’en faire usage ou pas. En cas de désaccord sur le montant du loyer, l’article 117 donne en effet la possibilité à l’une des parties de saisir la juridiction compétente afin que cette dernière détermine le montant du loyer.

Le Tribunal a rejeté l’exception fondée sur l’article 117 de l’Acte uniforme.

Ensuite, en application de l’article 133 de l’Acte uniforme, en cas de non-paiement du loyer, le bailleur peut demander à la juridiction compétente la résiliation du bail, après avoir mis le preneur en demeure de respecter les clauses et conditions du bail.

Le Tribunal constate ensuite que le 15 décembre 2004, Monsieur K. a mis en demeure la Société A. d’exécuter ses obligations contractuelles. Le Tribunal ordonne donc l’expulsion de la Société A.

Concernant le paiement des arriérés de loyers, le Tribunal condamne la Société A. au paiement de 1.470.000 francs CFA, à savoir 70.000 francs CFA par mois de loyer non-payé.

Bon à savoir

Lorsqu’il existe un désaccord entre les parties sur le montant du loyer, l’article 117 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général prévoit qu’ « à défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente, statuant à bref délai, est saisie par la partie la plus diligente ». Il s’agit uniquement d’une possibilité offerte aux parties, qui peuvent décider d’en faire usage ou pas³.

Lorsque le preneur ne paie pas les loyers, le bailleur peut, par ailleurs, demander la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial⁴. Il doit d’abord mettre le preneur en demeure de respecter son obligation contractuelle de payer les loyers. Il doit également indiquer, dans la mise en demeure, qu’à défaut de paiement de la part du preneur dans un délai d’un mois, il poursuivra la résiliation judiciaire⁵.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

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1. Tribunal de Grande instance de la Menoua, jugement n°02/CIV/TGI du 10 octobre 2005, www.ohada.com, Ohada J-07-43.

2. Ancien article 85 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

3. Tribunal de Grande instance de la Menoua, jugement n°02/CIV/TGI du 10 octobre 2005, www.ohada.com, Ohada J-07-43.

4. Pour la procédure, voy. l’article 133 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

5. Cour d'Appel du Littoral , Arrêt du 3 novembre 2008, Arrêt n° 132/CC, Affaire : NZEPANG Pierre René contre Dame NGANJIP née CHIMI Elise, www.ohada.com, J-10-256 ; M. Dougoune, « L'encadrement du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme et libéralisme : Étude comparative France, USA, Canada, Ohada », Jurifis Infos, N° 13 - Nov/Déc. 2013, p. 27.