Présentation des faits¹

Monsieur S. a donné en location un bien à Monsieur B. Ils ont conclu un contrat de bail commercial.

Un contrat verbal de location avait été conclu entre le père décédé de Monsieur S. et Monsieur B pour que celui-ci y exerce son commerce. Ce dernier s’était engagé à construire des édifications, en échange d’une réduction sur son loyer.

Le père de Monsieur S. et Monsieur B. étaient, par ailleurs, en désaccord sur de nombreux points, et notamment sur la vente d’alcool par Monsieur S. sur le site de son commerce. Il s’est également plaint du comportement hostile de Monsieur S. envers sa clientèle. Monsieur B. a finalement dû fermer son commerce.

Monsieur B. a intenté une action en justice contre Monsieur S. devant le Tribunal de grande instance de Bobo-Dioulasso. Le Tribunal a déclaré la demande de Monsieur B. recevable et fondée. Il a déclaré la résiliation du bail aux torts de Monsieur S. et a condamné ce dernier à payer à Monsieur B. la somme de 1.100.000 FCFA à titre de dommages et intérêts.

Monsieur S. a interjeté appel de la décision rendue par Tribunal de grande instance de Bobo-Dioulasso. Monsieur S. reconnait le principe de la créance mais en conteste le montant. Il en demande le cantonnement à 820.175 FCFA plutôt que 1.100.000 FCFA, en raison des loyers impayés de Monsieur B.

Monsieur B. demande, quant à lui, la confirmation du jugement.

Décision de la Cour

La Cour constate que Monsieur S. reconnait avoir occupé les lieux loués et avoir concédé une partie de la jouissance à des tiers, et ce pour y exercer une activité commerciale concurrentielle à celle de Monsieur B.

L’article 109 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général prévoit que « le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait ou du fait de ses ayant-droits ou préposés ».

La Cour estime que Monsieur S., en agissant comme il l’a fait, a causé un trouble de jouissance au locataire, et que ce droit doit être réparé.

La Cour d’appel de Bobo-Dioulasso considère dès lors que la décision du Tribunal de grande instance de Bobo-Dioulasso doit être confirmée.

Bon à savoir

Selon l’article 109 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général, « le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayant-droits ou de ses préposés ». Il s’agit d’une garantie offerte au preneur.

Il faut toutefois souligner que cet article n’est pas d’ordre public, et que les parties sont libres d’y déroger par des clauses insérées dans leur contrat de bail. À cet égard, les parties ne peuvent toutefois pas exonérer le bailleur de toute responsabilité².

Cette protection empêche, par exemple, le bailleur de donner le bien en location à plusieurs locataires en même temps³.

Rien n’empêche en principe le bailleur de donner un autre local de l’immeuble en location à un commerçant exerçant une activité concurrente⁴. Lorsque le bailleur, par ce fait, trouble la jouissance du preneur, il peut toutefois voir sa responsabilité engagée.  

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d’appel de Bobo-Dioulasso, arrêt n°29/08 du 17 mars 2008, www.ohada.com, Ohada J-10-113.

2. Soc., 25 octobre 1946, J.C.P., 1947, II, 3400.

3. A. Pedro Santos et J. Yado Toé, Ohada, Droit commercial général, Bruylant, Bruxelles, 2002, pp. 176-177.

4. Soc., 4 janvier 1958, Act. Jur., 1958, II, p. 17.