Présentation des faits¹

Au mois de novembre 2003, Monsieur T. et Madame G. ont conclu une convention verbale donnant à Monsieur T. l’autorisation de construire sur une parcelle appartenant à Madame G. un bâtiment qu’il devait affecter à l’usage d’un télécentre.

Le bâtiment construit a ensuite été évalué à 233.150 francs CFA. Une fois la construction terminée, Madame G. a demandé à Monsieur T. de lui remettre les clés du bâtiment.

Monsieur T. a introduit une action en justice contre Madame G. Il réclame que cette dernière lui verse la somme de 233.150 francs CFA représentant la valeur de la construction réalisée avec le consentement de Madame G. Il demande aussi à ce qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 100.000 francs CFA au titre de dommages et intérêts.

Madame G. réplique quant à elle que la demande de Monsieur T. doit être rejetée, et ce pour plusieurs raisons. D’une part, parce que son consentement était subordonnée à l’aide que devait lui apporter Monsieur G. dans la conclusion d’un contrat portant sur une autre partie de l’immeuble avec la Société L. D’autre part, parce que Monsieur T. devait en contre partie lui payer un loyer mensuel de 10.000 francs CFA déductible de la somme investie.

Par une décision rendue le 6 août 2004, le Tribunal d’instance de Bobo-Dioulasso a déclaré la demande de Monsieur T. recevable et a condamné Madame G. à lui payer la somme de 233.150 francs CFA en remboursement de la valeur du bâtiment ainsi qu’à lui verser la somme de 25.000 francs CFA à titre de dommages et intérêts.

Madame G. a interjeté appel contre cette décision.

Décision

La Cour constate en l’espèce que Madame G. a donné son consentement à Monsieur T. afin que celui-ci construise sur sa parcelle un bâtiment destiné à abriter un télécentre.

En application de l’article 69, alinéa 3, de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général² (AUDCG), est considéré comme un bail commercial les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou professionnel, lorsque ces édifications ont été réalisées avec le consentement du propriétaire ou à sa connaissance.

La Cour observe ensuite que Madame G. avait subordonné son consentement à l’aide que Monsieur T. devait lui apporter pour la conclusion d’un autre contrat de bail.

Toutefois, se référant aux conclusions soumises par Madame G., la Cour estime que les constructions ont été réalisées à la connaissance de Madame G. Cette dernière a expliqué que Monsieur T. avait utilisé son ciment, son eau et son sable mais également qu’elle a pris en charge certains travaux.

Concernant le non paiement du prix, la Cour estime qu’il s’agit bien d’une condition de résiliation du contrat, et non pas d’une condition de validité de celui-ci. Afin de résilier le bail, celui qui souhaite obtenir la résiliation doit au préalable mettre l’autre partie en demeure d’exécuter ses obligations. A défaut, il n’est pas possible d’obtenir la résilation du bail.

En l’espèce, Madame G. n’a pas respecté cette formalité et c’est pourquoi la Cour d’appel confirme la décision des premiers juges.  

Bon à savoir

Les baux à usage professionnel sont réglementés par l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général (AUDCG révisé). Le but du législateur OHADA a été de protéger le professionnel qui exploite son fonds de commerce dans un lieu où il n’est que locataire et non pas propriétaire³.

Le bail commercial est défini à l’article 103 de l’AUDCG révisé de la manière suivante : « toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d'un immeuble (le bailleur) et une autre personne physique ou morale, le preneur, et ce, afin de permettre à ce dernier d'exercer dans les lieux avec l'accord du bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle ».

L’article 101 de l’AUDCG détermine quant à lui les biens pouvant faire l’objet d’un bail commercial.

Est notamment concernée l’hypothèse des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commecial, artisanal ou à tout autre usage professionnel. Ces constructions peuvent faire l’objet d’un bail à usage professionnel, pour autant qu’elles aient été élevées avec le consentement du propriétaire ou portées à sa connaissance⁴. A cet égard, il n’est pas nécessaire que le propriétaire ait donné son consentement exprès mais il suffit que celui-ci ait été au courant de ce que le preneur allait réaliser des constructions à usage professionnel sur un terrain nu.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d’appel de Bobo-Dioulasso, arrêt n°12 du 6 mars 2006, www.ohada.com, Ohada J-09-399.

2. Il s’agit désormais de l’article 101 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général (AUDCG révisé).

3. B. Togora, Brèves observations au sujet du bail commercial à durée déterminée et des conditions de son renouvellement par reconduction suivant le droit OHADA, site d'information www.ohada.com, p. 1.

4. Cour d’appel de Bobo-Dioulasso, arrêt n°12 du 6 mars 2006, www.ohada.com, Ohada J-09-399.