Présentation des faits¹

Par acte en date du 7 mars 2007, Monsieur Z. a cité Monsieur T. à comparaitre devant le Tribunal de grande instance de Ouagadougou afin de prononcer la résiliation du contrat de bail, de le condamner à payer la somme de 1.050.000 FCFA représentant onze mois d'arriérés de loyers et d’ordonner son expulsion de l’immeuble loué.

A l'appui de ses prétentions, Monsieur Z. expose que le 1^er novembre 1998, il a consenti sur son immeuble un bail commercial pour une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction à Monsieur T. et qu'à ce jour Monsieur T. est en retard du paiement de onze mois d'arriérés de loyers (1.050.000 F CFA).

En réplique, Monsieur T. déclare que son défaut de paiement des loyers est consécutif au non paiement par Monsieur Z. des arriérés d'impôts au titre de la location de l'immeuble et au non renouvellement du contrat.

Décision du Tribunal de grande instance de Ouagadougou

Le Tribunal de grande instance de Ouagadougou rappelle tout d'abord que conformément à l'article 101 de l'Acte uniforme sur le droit commercial général, « le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail, à défaut de paiement du loyer ou d'inexécution d'une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail... ».

Le tribunal de grande instance observe en l’espèce que le contrat de bail existant entre Monsieur Z. et Monsieur T. a été conclu pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction ; que depuis 1995 ce contrat a toujours été renouvelé tacitement jusqu'au 30 septembre 2005 ; que le 30 septembre 2005, les parties n'ayant pas manifesté aucune volonté de rompre le contrat, celui-ci est considéré renouvelé par tacite reconduction aux clauses et conditions initiales ; que le contrat étant renouvelé, les loyers sont dûs dans les mêmes conditions que le contrat initial.

Le tribunal estime que dans tous les cas, si Monsieur T. estime que le contrat n'est pas renouvelé, son occupation de l'immeuble sans payer le moindre loyer est injustifiée. Dès lors, le refus de Monsieur T. de payer les loyers est injustifié et n'est fondé sur aucune base légale.

En outre, selon le tribunal, l'argumentation de Monsieur T. tendant à dire que son non paiement de loyers est la conséquence de non paiement de Monsieur Z. de l'impôt sur les revenus fonciers ne peut tenir.

Il relève ensuite que l'impôt dû au titre des revenus d'immeuble est imposable au bailleur. La sanction du non paiement dudit impôt est la pénalité en cas de retard ou de non déclaration. En conséquence, le non paiement de l'impôt par le bailleur ne cause aucun préjudice au locataire pouvant justifier son refus de payer les loyers.

Le tribunal rappelle que depuis plus d'une année, Monsieur T. ne paie pas les loyers, ce qui fait que l'impôt ne pouvait pas être payé. Dès lors, Monsieur T. est mal fondé.

Au regard de l'article 101 de l'Acte uniforme sur le droit commercial général, la faute du preneur s'entend du défaut de paiement du loyer ou de l'inexécution d'une clause du bail.

En l'espèce, Monsieur T. est défaillant vis-à-vis du paiement de plusieurs mois de loyers ; que pourtant l'article 3 du contrat de bail conclu entre les parties fait obligation au preneur d'avoir à payer au bailleur un loyer mensuel de 100.000 FCFA payable à la fin de chaque mois. Il totalise des arriérés de loyers d'un montant de 1.050.000 FCFA.

Eu égard à ce qui précède, le Tribunal de grande instance de Ouagadougou considère qu'il y a lieu de condamner Monsieur T. au paiement de ladite somme, outre celle de 1.000.000 FCFA correspondant aux loyers d'avril 2007 à janvier 2008, de prononcer la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l'expulsion de Monsieur T. de l'immeuble. 

Bon à savoir

Le contrat de bail à usage commercial étant un contrat synallagmatique, chacune des parties est soumise à un certain nombre d'obligations. Lorsqu'une d'entre elles ne respecte pas les clauses et conditions du bail, l'autre partie peut demander en justice la résiliation de celui-ci². Par conséquent, en cas de défaut de paiement des loyers, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail et l'expulsion des lieux loués du locataire et de tout autre occupant³.

Dans le cas d'un bail commercial renouvelable par tacite reconduction, si le preneur estime que le contrat n'est pas renouvelé́, son occupation de l'immeuble sans payer le moindre loyer est n’est pas fondée, de sorte qu’il y a lieu de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l'expulsion du preneur. 

L'Acte uniforme relatif au droit commercial général exige que la demande de résiliation soit précédée d'une mise en demeure invitant l'autre partie à respecter la ou les clauses ou conditions violées⁴. Cette mise en demeure doit être faite par acte d'huissier ou notifiée par tout moyen permettant d'établir sa réception effective par le destinataire⁵. Par ailleurs, elle doit, à peine de nullité, indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu'à défaut de s'exécuter dans un délai d'un mois à compter de sa réception, la résiliation sera poursuivie⁶.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Tribunal de grande instance de Ouagadougou (Burkina Faso), Jugement n° 001/2008 du 16 janvier 2008, ZONGO Hamado c/ THIOMBIANO Adama, Ohadata J-09-378, www.ohada.com

2. Article 133 de l'Acte uniforme révisé relatif au droit commercial général ; Cour d'appel du Centre, arrêt n° 363/civ/bis du 17 octobre 2008, MVOGO MVOGO Serges Jean Guy contre TSUDJO KAMGA Hilaire, www.ohada.com

3. A. OUATTARA, « L'expulsion du preneur en vertu d'un bail commercial : compétence du juge des référés-expulsion ou compétence du juge du fond ? », Ecodroit, n° 13-14, juillet-août 2002, p. 3.

4. Cour d'Appel du Littoral, Arrêt du 3 novembre 2008, Arrêt n° 132/CC, NZEPANG Pierre René contre Dame NGANJIP née CHIMI Elise, Ohadata J-10-256, www.ohada.com ; M. DOUGOUNE, « L'encadrement du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme et libéralisme : Étude comparative France, USA, Canada, Ohada », Jurifis Infos, n° 13 - Nov/Déc. 2013, p. 27.

5. Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou , Jugement n° 069/2007 du 23 mai 2007, ROUAMBA Arnaud c/ ZIDA Jean, www.ohada.com

6. Article 133, al. 3 de l'Acte uniforme révisé relatif au droit commercial général.