Toggle Menu
#agissons #agissons

DROIT COMMERCIAL

LE BAIL COMMERCIAL

25 Octobre 2016

Tribunal de Grande instance de Ouagadougou - Articles 112, 116 et 133 AUDCG

Présentation des faits1

Un contrat de bail à usage commercial a été conclu le 25 janvier 1998 entre Monsieur A. et la Société I-A. Le contrat de bail porte sur deux boutiques. Le loyer mensuel s’élève à 200.000 FCFA.

La Société I-A a payé le premier trimestre, soit 1.200.000 FCFA, puis n’a plus payé les dix mois suivants.

La Société I-A a été mise en demeure deux fois de respecter les clauses du contrat de bail, soit le 09 novembre 1998 et le 19 novembre 1998.

La Société I-A n’ayant pas respecté ses obligations, et n’ayant pas payé les dix mois d’arriérés locatifs, Monsieur A. a demandé la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire.

Monsieur A. a assigné la Société I-A en justice. Il demandait le paiement de dix mois d’arriérés locatifs par la Société I-A, soit 4.000.000 FCFA, la résiliation du contrat de bail commercial ainsi que l’expulsion de la Société I-A et de tous les autres locataires.

La Société I-A estime, quant à elle, que la demande de Monsieur A. est mal fondée. Elle a, en effet, payé par chèque tous les loyers de l’année 1998 le 28 janvier 1998. Pour les loyers de janvier, février et mars 1999, elle affirme avoir envoyé un chèque de 300.000 FCFA le 15 janvier 1999.

Jugement du Tribunal de Grande instance de Ouagadougou

Le Tribunal commence par préciser que, conformément à l’article 116 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général, les parties sont libres de fixer le montant du loyer.

Se basant sur les déclarations du demandeur ainsi que sur celles des autres locataires, le Tribunal constate que le loyer mensuel par local est fixé à 200.000 FCFA. La Société I-A est donc de mauvaise foi lorsqu’elle affirme que le loyer est de 50.000 FCFA par local.

En vertu de l’article 112 de l’Acte uniforme précité, le paiement des loyers constitue une obligation essentielle du preneur.

Le Tribunal constate que la Société I-A a été mise en demeure à plusieurs reprises par Monsieur A. afin de payer les loyers. La Société I-A n’a toutefois pas payé et a dès lors violé les termes du contrat.

En application de l’article 133 de l’Acte uniforme, le Tribunal prononce la résiliation du bail entre Monsieur A. et la Société I-A et ordonne l’expulsion de cette dernière.

Constatant par ailleurs que la Société I-A n’a payé que 1.200.000 FCFA depuis le début du contrat de bail, le Tribunal la condamne au paiement de la somme 2.800.000 FCFA, soit dix mois de loyers.

Bon à savoir

Conformément à l’article 112 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général, le paiement des loyers par le preneur constitue une des obligations essentielles de ce dernier.

L’Acte uniforme a, par ailleurs, prévu une procédure de résiliation judiciaire lorsqu’une des parties ne respecte pas ses engagements contractuels2. Pour pouvoir demander la résiliation du contrat de bail commercial, le bailleur ou le preneur doit préalablement mettre en demeure l’autre partie de respecter les obligations contractuelles en question3.

À peine de nullité, la mise en demeure doit dès lors mentionner les obligations contractuelles violées par l’autre partie, ainsi qu’indiquer à cette dernière qu’elle a un mois pour s’exécuter, à défaut de quoi la résiliation sera poursuivie4.

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut, après avoir mis en demeure le preneur de payer ceux-ci, demander la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire5.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

___________________

1. Tribunal de Grande instance de Ouagadougou, jugement n°433 du 02 juin 1999, www.ohada.com, Ohada J-07-219.

2. Voy. Article 133 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

3. Cour d'Appel du Littoral , Arrêt du 3 novembre 2008, Arrêt n° 132/CC, Affaire : NZEPANG Pierre René contre Dame NGANJIP née CHIMI Elise, www.ohada.com, J-10-256 ; M. Dougoune, « L'encadrement du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme et libéralisme : Étude comparative France, USA, Canada, Ohada », Jurifis Infos, N° 13 - Nov/Déc. 2013, p. 27.

4. Article 133, alinéa 2, de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

5. A. Ouattara, « L'expulsion du preneur en vertu d'un bail commercial : compétence du juge des référés-expulsion ou compétence du juge du fond ? », Ecodroit, n° 13-14, juillet-août 2002, p. 3.