Présentation des faits¹

Madame E. a conclu un contrat de bail avec la Société C.

La Société C. a oublié de renouveler le bail la liant à Madame E. C’est pourquoi Madame E. a introduit une action en justice afin que le tribunal ordonne l’expulsion de la Société C.

Madame E. soutient en effet que le contrat de bail qu’elle a conclu avec la Société C. était arrivé à son terme le 31 janvier 2007 puisqu’il avait été conclu pour une durée de 5 ans.

La Société C. a également violé certains de ses engagements contractuels, à savoir l’enregistrement et le paiement de plusieurs mois de loyers échus, dont le montant s’élève à 3.300.000 francs.

La Société C. a tenté d’obtenir le renouvellement de son bail, conformément à l’article 124 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général, en promettant de payer à Madame E. de lui payer la somme de 3.300.000 francs représentant 12 mois d’avance de loyer.

Madame E. considère que la Société C. est déchue de son droit de renouvellement puisque celui-ci n’est pas intervenu dans le délai de trois mois prévu par l’article 124 de l’Acte uniforme précité.

Décision de la Cour

La Cour estime que la Société C. n’a pas apporté la preuve, et ne promet pas d’apporter cette preuve, d’une demande de renouvellement.

Conformément à l’article 124 de l’Acte uniforme précité, le preneur qui souhaite prolonger son contrat de bail commercial doit, en effet, former une demande de renouvellement de son contrat.

En vertu de l’article 124, alinéa 2, de l’Acte uniforme, le preneur qui n’a pas formulé sa demande dans un délai de trois mois avant la date de l’expiration du bail est déchu du droit au renouvellement du bail.

La Cour considère que la Société C. est déchue de son droit au renouvellement du bail. Elle occupait dès lors les lieux sans droit ni titre et doit être expulsée.

La Cour fait droit à la demande de Madame E.

Bon à savoir

Le droit au renouvellement du bail commercial est un droit subjectif. Plusieurs conditions doivent être remplies pour que le preneur puisse en bénéficier. Ces conditions sont édictées à l’article 123 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

Trois conditions de fond doivent être respectées pour que le preneur puisse bénéficier du droit au renouvellement de son bail. En effet, selon l’article 123 de l’Acte uniforme : « Le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité, conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans ». 

Ces conditions peuvent être résumées comme suit : la qualité de preneur des lieux loués, l’exploitation d’un fonds ou d’une clientèle, et l’écoulement d’un délai minimal².

Par ailleurs, il est important de respecter la procédure prévue aux articles 124 et suivants de l’Acte uniforme précité. Ainsi, le preneur doit notamment faire sa demande de renouvellement « par signification d’huissier de justice ou notification par tout autre moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail »³.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

 __________________

1. Cour d’appel du littoral, arrêt n°032/REF du 10 février 2010, www.ohada.com, Ohada J-10-139.

2. A. Pedro Santos et J. Yado Toé, Ohada, Droit commercial général, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 185.

3. Article 124, alinéa 1^er de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.