Présentation des faits¹

Par un bail verbal, Monsieur S. a donné en location à Monsieur T. et Madame H. un local ainsi qu’une villa en vue de l’exploitaiton de leur différents fonds de commerce.

Monsieur S. a toutefois constaté que les locataires ont réalisé divers aménagements dans les lieux loués, ont construit des baraques et ont donné plusieurs apparements en sous-location sans son autorisation préalable ou consentement.

Les ayants droit de Monsieur S. ont introduit une action en justice contre Monsieur T. et Madame H. Ils demandent la résiliation du bail et par conséquent l’expulsion des lieux de Madame H. et Monsieur T. A l’appui de leur requête, les ayants droit de Monsieur T. invoquent les articles 81 et 101 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général (AUDCG)².

Les ayants droit de Monsieur S. invoquent en effet l’article 89 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général (AUDCG) en vertu duquel la sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail³.

Comme arguments, les ayants droit de Monsieur S. invoquent le fait que Monsieur T. ne verse que 110.000 francs pour son loyer alors qu’il perçoit en réalité 190.000 francs. Quant à Madame H., elle ne verse que 100.000 francs au bailleur alors qu’elle perçoit chaque mois 185.000 francs.

Par conséquent, les ayants droit de Monsieur S. estiment que les locataires s’enrichissent sans cause au détriment du bailleur qui lui supporte le coût des impots et les frais de réhabilitation du bâtiment dont certaines parties sont abimées en raison des locataires.

Monsieur T. rétorque quant à lui que les aménagements dans les appartements loués n’ont pas été réalisés sans l’accord des ayants droit de Monsieur S. Il considère également que lesdits ayants droit n’apportent aucune preuve à l’appui de leur demande mais se contentent d’affirmer qu’il n’occupe pas les lieux en bon père de famille.

Décision du Tribunal de première instance de Daloa

Le Tribunal commence par rappeler qu’aux termes de l’article 89 de l’Acte uniforme précité toute sous-location est interdite, sauf stipulation contraire dans le bail, et qu’en cas de sous-location, l’acte en question doit être porté à la connaissance du bailleur par écrit.

Le Tribunal constate qu’il ressort des pièces produites dans cette affaire que Monsieur T. et Madame H. ont effectivement sous-loué les locaux qui leur avaient été donnés en location par Monsieur S. Cependant, Monsieur T. et Madame H. n’ont pas pu apporter la preuve qu’ils avaient obtenu l’accord du bailleur pour ce faire.

Par conséquent, le Tribunal conclut qu’ils ont violé une obligation qui leur incombait en vertu du contrat de bail.

Le tribunal fait droit à la demande de résiliation du bail des ayants droits de Monsieur S.

Bon à savoir

La cession de bail est en principe autorisée. Elle doit cependant être portée à la connaissance du bailleur, soit par signification d’huissier, soit par notification par tout autre moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire⁴. Lorsque cette règle n’est pas respectée, il faudra considérer que la cession est inopposable au bailleur.

Le fondement de cette règle adoptée par le législateur OHADA réside dans le fait que le bail commercial, à l’inverse du bail de droit commun, n’est pas un contrat conclu intuitu personae⁵.

Toutefois, s’il est vrai que la cession de bail est autorisée, la sous-location, qu’elle soit totale ou partiele, est interdire sauf stipulation contraire dans le bail⁶. Par conséquent, pour qu’une sous-location soit possible, le bailleur doit nécessairement marquer son accord⁷. En outre, la même règle que pour la cession de bail a été prévue par le législateur OHADA, à savoir que la sous-location, lorsqu’elle est autorisée dans le contrat de bail, doit être portée à la connaissance du bailleur, par tout moyen écrit. En l’absence d’une telle notification, la sous-location sera inopposable au bailleur.

Il convient également de préciser que lorsque la sous-location est autorisée, les loyers perçus par le locataire principal ne peuvent pas être supérieurs à ceux prévus dans le contrat de bail principal⁸. Lorsque telle est le cas, le bailleur dispose de la possibilité une augmentation correspondante du prix du bail principal. A défaut d’accord entre les parties, cette augmentation est fixée par la juridiction compétente en la matière.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

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1. Tribunal de première instance de Daloa, arrêt n°31 du 20 février 2004, www.ohada.com, Ohada J-05-369.

2. Il s’agit désormais respectivement des articles 113 et 133 de l’Acte uniforme général révisé portant sur le droit commercial général (AUDCG révisé).

3. Il s’agit désormais de l’article 121 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général (AUDCG révisé).

4. Article 119 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

5. A. Pedro Santos et J. Yado Toé, Ohada, Droit commercial général, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 181.

6. Voy. par exemple Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou, Jugement du 21 mai 2008, Jugement n° 97/08, Affaire : Banque Internationale du Burkina (B.I.B) c/ KIENDREBEOGO Rayi Jean, J-09-382.

7. J. Issa-Sayegh, « Présentation des dispositions sur le droit commercial général », www.ohada.com, p. 7.

8. Article 122 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.