Présentation des faits¹

Les parties ont conclu un contrat de bail à usage professionnel le 31 janvier 2001. Depuis le 1^er avril 2011, le preneur ne paie plus le loyer. Il n’a, par ailleurs, pas fait enregistré le bail ni payé sa consommation d’électricité.

Après l’envoi d’une mise en demeure demeurée sans effet, le bailleur décide d’introduire une action en justice contre le preneur afin de voir résilier le bail aux torts de ce denier pour non-respect des clauses contractuelles. Il demande également à ce que le preneur soit condamné à lui rembourser le montant des loyers impayés ainsi que la facture d’électricité.

En outre, le bailleur réclame la somme de 1.000.000 de francs CFA pour réparation du préjudice financier et moral subi en raison de la résiliation.

Décision du Tribunal de Première  Instance de Yaoundé Ekounou

Le tribunal constate que l’article 14 du contrat de bail commercial conclu entre les parties dispose que tout litige afférent au contrat de bail est obligatoirement soumis au préalable au juge conciliateur du tribunal de première instance de Yaoundé Ekounou avant toute saisine de la juridiction contentieuse.

En l’espèce, cet article n’a pas été respecté. Par conséquent,  la demande du bailleur portant sur le paiement des arriérés de loyer, de la facture d’électricité et de la somme de 1.000.000 de francs CFA à titre de dommages et intérêts est irrecevable. 

En ce qui concerne la résiliation du bail, le tribunal estime que lorsque le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit, la juridiction compétente, statuant à bref délai, constate la résiliation du bail et prononce, le cas échéant, l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d'inexécution d'une clause ou d'une condition du bail après mise en demeure.

Il en résulte que la résiliation du bail à usage professionnel et l’expulsion du preneur relève de la compétence exclusive non pas de la juridiction statuant en matière civile et commerciale mais de la juridiction statuant à bref délai. Par conséquent, le tribunal se déclare incompétent pour connaître de la demande de résiliation formulée par le bailleur.

Bon à savoir

Conformément à l’article 133 de l’Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général, le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation. En cas de non-respect de ses obligations par une des parties, l’autre partie peut demander en justice la résiliation du bail. Cette demande doit, toutefois, être précédée d'une mise en demeure d'avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées.

Le contrat de bail peut également prévoir une clause résolutoire de plein droit, laquelle ne pourra produire ses effets qu’après l’envoi d’une mise en demeure.  Dans ce cas, c’est la juridiction compétente statuant à bref délai, (c’est-à-dire le juge des référés au Cameroun), qui constatera la résiliation du bail et prononcera, le cas échéant, l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef et non pas la juridiction statuant en matière civile et commerciale.

Par ailleurs, lorsque les parties ont inséré dans le contrat de bail à usage professionnel une clause de conciliation préalable à la saisine de la juridiction, cette clause revêt un caractère obligatoire et sa violation doit être sanctionnée par l'irrecevabilité de l'action.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Tribunal de Première Instance de Yaoundé Ekounou, Jugement du 27 septembre 2012, Jugement n° 42, BELECK EMMANUEL c/ MENGOMO ROGER BRICE, Ohadata J-14-117, www.ohada.com