Présentation des faits¹

Par un contrat de bail verbal, Monsieur D. a donné en location à la Société C. un appartement moyennant un loyer de 70.000 francs par mois.

La Société C. n’a toutefois pas respecté ses engagements et est, au moment de l’introduction de la demande, redevable de 16 mois et demi de loyers.

Le 18 mai 2005, Monsieur D. a mis en demeure la Société C. de respecter ses engagements.

En novembre 2005, Monsieur D. a assigné la Société C. en justice afin de voir prononcée la résiliation du bail les liant. Monsieur D. demande également la condamnation de la Société C. au paiement des 16 mois et demi d’arriérés de loyers qu’elle lui doit ainsi que son expulsion des lieux.

Monsieur D. considère en effet que le non-paiement des loyers par le preneur constitue la non-exécution par ce dernier de ces obligations contractuelles, et partant entraine la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, Monsieur D. estime également que le maintien du locataire dans les lieux lui cause un préjudice important, auquel il convient de mettre fin en ordonnant son expulsion ainsi qu’en le condamnant à payer les loyers dus.

La Société C. réconnait quant à elle les faits que lui reproche Monsieur D. mais justifie son non-paiement par des difficultés financières qu’elle rencontre.

Décision du Tribunal de première instance de Gagnoa

Le Tribunal applique au cas d’espèce l’article 101 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général (AUDCG)². Par application de cet article, le preneur est tenu de payer le loyer, à défaut de quoi le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du preneur, après avoir mis le preneur en demeure de respecter les clauses et conditions du bail.

Au moment où le Tribunal rend son jugement, il constate que la Société C. doit dix huit mois et demi de loyers à son bailleur, Monsieur D. Le non-paiement n’est en effet pas contesté par la Société C.

Par conséquent, le Tribunal ordonne la résiliation du bail ainsi que l’expulsion des lieux de la Société C. Il condamne également la Société C. à payer la somme de 1.300.000 francs, soit 18 mois et demi d’arriérés de loyers.

Bon à savoir

Le contrat de bail à usage commercial est un contrat synallagmatique, ce qui signifie que chacune des parties est tenue au respect d’un certain nombre d’obligations. Pour le preneur, il s’agit notamment de l’obligation de payer les loyers.

Par conséquent, lorsque le preneur manque à son obligation en ne payant pas les loyers, l’article 133 de l’Acte uniforme précité a prévu le droit pour le bailleur de demander en justice la résiliation du bail³ ainsi que l’expulsion du locataire des lieux⁴.

Le législateur OHADA a décidé que la résiliation devait normalement être demandée en justice⁵. Cette demande doit par ailleurs être précédée d’une mise en demeure envoyée au preneur afin que celui-ci se conforme aux clauses ou conditions du bail qu’il ne respecte pas⁶.

A peine de nullité, la mise en demeure doit mentionner les clauses ou conditions violées, ainsi qu’indiquer au preneur qu’à défaut d’exécution de sa part dans un délai d’un mois, la résiliation sera poursuivie en justice⁷.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.  

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1. Tribunal de première instance de Gagnoa, arrêt n°37/36 du 15 février 2005, www.ohada.com, Ohada J-08-38.

2. Il s’agit désormais de l’article 133 de l’Acte uniforme général portant sur le droit commercial général (AUDCG révisé).

3. Voy. notamment Cour d'appel du Centre, arrêt n° 363/civ/bis du 17 octobre 2008, Affaire : MVOGO MVOGO Serges Jean Guy contre TSUDJO KAMGA Hilaire, www.ohada.com.

4. A. Ouattara, « L'expulsion du preneur en vertu d'un bail commercial : compétence du juge des référés-expulsion ou compétence du juge du fond ? », Ecodroit, n° 13-14, juillet-août 2002, p. 3.

5. Tribunal de Grande Instance de Dschang, Jugement n° 32/CIV TPI du 03 décembre 2009, Affaire : LEKEMO Benoît contre Mme NGAKOU Née NGUIMFO Brigitte, www.ohada.com.

6. Cour d'Appel du Littoral , Arrêt du 3 novembre 2008, Arrêt n° 132/CC, Affaire : NZEPANG Pierre René contre Dame NGANJIP née CHIMI Elise, www.ohada.com, J-10-256 ; M. Dougoune, « L'encadrement du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme et libéralisme : Étude comparative France, USA, Canada, Ohada », Jurifis Infos, N° 13 - Nov/Déc. 2013, p. 27.

7. Article 133, alinéa 3, de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.