Présentation des faits¹

Monsieur S. a donné en location à Monsieur D. un local à usage commercial. Monsieur S. considère que Monsieur D. a procédé à des modifications et a sous-loué les lieux sans autorisation de sa part.

Monsieur S. a introduit une action en justice contre Monsieur D. Le Tribunal Régional de Dakar a, dans son jugement, déclaré l’action recevable, prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Monsieur D.

Monsieur D. a interjeté appel du jugement rendu le 23 août 2000. Il demande à ce que Monsieur S. soit débouté de toutes ses demandes et soit en outre condamné à lui payer la somme de 2.000.000 de francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il estime en effet que la preuve de la sous-location n’est pas rapportée par Monsieur S. Monsieur S. considère quant à lui que les modifications des lieux ainsi que la sous-location de ceux-ci sont établis puisqu’elles sont attestées par le procès-verbal de constat du 19 mars 1999 et par le fait que le local unique qui lui a été donné à l’origine a été divisé en magasins.

Décision de la Cour d’appel de Dakar

Contrairement à ce qu’indique Monsieur D., la Cour d’appel considère que la preuve qu’il a donné en sous-location les lieux est bien rapportée en l’espèce. Cette preuve résulte du procès-verbal de constat et de la sommation interpellative du 12 octobre 1998. Dans cet acte, Monsieur DI. et Monsieur C. ont déclaré qu’ils sont locataires de Monsieur D.

La Cour analyse ensuite l’article 89 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général² selon lequel « sauf stipulation contraire du bail, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».

Par ailleurs, la Cour constate également que par acte d’huissier du 27 septembre 1998, Monsieur S. a donné un délai de deux mois à Monsieur D. pour mettre fin à la sous-location. Et c’est par conséquent à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail pour cause de sous-location non autorisée.

La Cour d’appel confirme dès lors le jugement attaqué.

Bon à savoir

Il convient de distinguer la cession du bail commercial et la sous-location. Le législateur OHADA a en effet autorisé la cession du bail commercial, contrairement à ce qui est généralement prévu pour le bail de droit commun. Le bail à usage professionnel n’est pas un contrat conclu intuitu personae³.

A défaut de notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective au bailleur, la cession sera toutefois inopposable au bailleur⁴.

En revanche, l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial interdit la sous-location, totale ou partielle, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail⁵. Par conséquent, pour qu’il y ait sous-location le bailleur doit nécessairement donner son accord⁶.

Dans le cas où la sous-location est autorisée par le contrat de bail, elle doit néanmoins être portée à la connaissance du bailleur par tout moyen écrit. A défaut, elle sera inopposable au bailleur.

Le législateur OHADA a également prévu que le loyer de la sous-location ne peut pas être supérieur au loyer du contrat de bail principal, et ce afin d’éviter que la sous-location ne soit utilisée à des fins spéculatives⁷.

 Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d’appel de Dakar, arrêt n°237 du 13 avril 2001, www.ohada.com, Ohada J-06-85.

2. Il s’agit désormais de l’article 121 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial.

3. A. Pedro Santos et J. Yado Toé, Ohada, Droit commercial général, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 181.

4. Article 119 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

5. Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou, Jugement du 21 mai 2008, Jugement n° 97/08, Affaire : Banque Internationale du Burkina (B.I.B) c/ KIENDREBEOGO Rayi Jean, J-09-382.

6. J. Issa-Sayegh, « Présentation des dispositions sur le droit commercial général », www.ohada.com, p. 7.

7. Article 122 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.