Présentation des faits¹

Monsieur M. a conclu un bail commercial avec la Société C., par lequel il a donné en location à celle-ci un local à usage commercial.

Monsieur M. a introduit une action en justice contre la Société C. Monsieur M. demande la résiliation du bail au motif que la Société C. lui est redevable de plusieurs mois de loyers et qu’elle n’a pas souscrit d’assurance tel que cela avait été prévu dans le contrat du bail. Monsieur D. demande également l’explusion de la Société C. des lieux.

Le Tribunal de grande instance de Daoula a rendu son jugement le 16 septembre 2004. Par ce jugement, le Tribunal a donné raison à Monsieur M.

La Société C. a interjeté appel de cette décision.

Décision de la Cour d’appel du Littoral

La Cour d’appel examine les deux motifs sur lesquels repose la demande de résiliation du bail de Monsieur M., à savoir le non-paiement des loyers par la Société C. et le fait que celle-ci n’a pas souscrit une assurance alors que cela était convenu dans le contrat de bail.

Toutefois, la Cour d’appel ne suit pas cette argumentation et constate qu’en l’espèce les clauses et conditions prétendument non-respectées par la Société C. ont en réalité été remplies.

La Cour observe cependant qu’il s’agit d’un bail à durée déterminée que les parties avaient conclu, prenant cours au 1^er décembre 2000 et se terminant le 30 novembre 2003. Par conséquent, la Cour constate que le bail a pris fin le 30 novembre 2003.

La Cour rappelle ensuite que le législateur OHADA a prévu des conditions au renouvellement du bail, et notamment l’artice 92 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général (AUDCG)² selon lequel le preneur doit demander le renouvellement au plus tard trois mois avant l’expiration du bail lorsque ce dernier est à durée déterminée. Conformément à l’article 92 précité, le preneur qui n’aurait pas respecté ce délai est déchu du droit au renouvellement de son bail.

La Cour d’appel constate ensuite que la Société C. n’a pas fait allusion à cette disposition d’ordre public. En l’espèce, la Cour observe que la Société C., n’ayant pas exercé son droit au renouvellement dans les conditions prévues par l’article 92 AUDCG, occupe les lieux sans titre ni droit depuis le 30 novembre 2003 puisqu’elle est déchue de son droit au renouvellement.

Dès lors que le contrat est déjà arrivé à expiration, la Cour ne peut que constater que la demande de résiliation du bail est en l’espèce sans objet.

Bon à savoir

Le droit au renouvellement du bail a été expressément consacré par le législateur OHADA qui prévoit par ailleurs que le contrat de bail ne peut en aucun cas faire échec au droit du preneur de demander le renouvellement du bail³.

Ce droit au renouvellement est cependant soumis à plusieurs conditions. Le preneur doit en effet pouvoir justifier avoir exploité l’activité prévue dans le contrat de bail pendant au moins deux ans⁴. L’usage en question doit par ailleurs répondre a certaines conditions, à savoir qu’il doit être effectif et de nature industrielle, commerciale, artisanale ou professionnelle⁵.

La durée minimale de deux ans se calcule de la manière suivante :

-       lorsqu’il s’agit d’un contrat à durée déterminée, de la date d’entrée en vigueur du bail jusqu’à la date d’expiration de celui-ci⁶ ;

-       lorsqu’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, de la date d’entrée en vigueur du bail jusqu’à la date de la signification du congé par le bailleur ou la demande de renouvellement.

Il convient de préciser que l’activité peut avoir été interrompue, tel que cela est le cas lorsque l’activité du preneur n’est que saisonnière. L’interruption ne peut en outre pas avoir été telle que la clientèle aurait totalement disparu⁷.

Dans le cas d’un bail à durée déterminée, le preneur doit introduire sa demande de renouvellement au plus tard trois mois avant l’expiration du bail⁸. Lorsque le preneur ne respecte pas ce délai de trois mois, il se voit privé du droit au renouvellement⁹. Dès lors que l’article 124 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général est d’ordre public, lorsque le contrat de bail prévoit une clause de reconduction tacite, le preneur est tout de même obligé de respecter les formes et conditions prévues par la loi¹⁰.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d’appel du Littoral, arrêt n°118/C du 16 mars 2007, www.ohada.com, Ohada J-07-196.

2. Il s’agit désormais de l’article 124 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général (AUDCG révisé).

3. Article 123 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général (AUDCG révisé).

4. Article 123, alinéa 1^er AUDCG révisé. Voy notamment Cour d'Appel de Ouagadougou , Arrêt du 21 novembre 2008, Arrêt n° 059, COMPAORE née GRÜNER Hans Yvette c/ SIMPORE née GNINGNIN Téné Rasmata, www.ohada.com.

5. Tribunal Régional de Niamey, Jugement du 03 mars 2004, Jugement civil n° 084, Affaire : Cabinet Pannell Kerr Forster (PKF) c/ M. Abdourahamane Boubacar, www.ohada.com, J-09-174.

6. Cour d'appel du Litoral, Arrêt n° 083/CC du 07 juillet 2008, Affaire : Eglise Evangelique du Cameroun Région du Wouri c/ Société Fokou & Fils, www.ohada.com.

7. A. Pedro Santos et J. Yado Toé, Ohada, Droit commercial général, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 187.

8. Article 124 AUDCG révisé. Voy. notamment Cour d'Appel de Bobo-Dioulasso , Arrêt du 15 mai 2006, Arrêt n° 33, CELTEL Burkina c/ DIOP Binta, www.ohada.com, J-10-121.

9. Tribunal Régional de Niamey, Jugement du 3 mars 2004, Jugement civil n° 084, Affaire : P.K.F. c/ A.B , www.ohada.com, J-09-114.

10. B. Togora, Brèves observations au sujet du bail commercial à durée déterminée et des conditions de son renouvellement par reconduction suivant le droit OHADA », site d'information www.ohada.com, p. 3.